החלטה בתיק עב"ל 31641-04-10

השופט עמירם רבינוביץ

1.     לפנינו ערעור על פסק דינו של בית הדין האזורי בחיפה (בל 4240-07; השופטת מיכל אריסון-חילו) אשר דחה את תביעת המערער להחזר סכומים אשר קוזזו מקצבת גמלת הבטחת הכנסה המשולמת לו החל משנת 2001. הקיזוז נעשה, לפי הנטען, בשל אחוזי בנייה ב"חצר העודפת" המהווים הכנסה רעיונית לעניין גמלת הבטחת הכנסה.

2.     לאחר הגשת התביעה, נשוא הערעור שלפנינו, נערכה שמאות לחצר דירת מגוריו של המערער (להלן: הנכס), לצורך הערכת קיומה של הכנסה רעיונית לשטח ה"חצר העודפת". עד אז ההפחתה מגמלת הבטחת ההכנסה (להלן: הגמלה) נעשתה באופן משוער בלבד.

בחוות דעתו של השמאי נקבע, בין היתר, כי ישנה "חצר עודפת" בנכס בשטח של כ-280 מ"ר; כי שטח ה"חצר העודפת" איננו מאפשר בניית בניין חדש לפי התב"ע החלה על המגרש, אולם, ניתן לממש את זכויות הבנייה אשר טרם נוצלו במלואן באמצעות הרחבת הבניין הקיים והצמדת שתי יחידות דיור נוספות עם כניסות נפרדות לדירה הקיימת. מסקנת השמאי הייתה, כי לחצר הכנסה רעיונית בשווי סכום של 114,200 ש"ח.

לצורך החלטה זו, נסתפק בעובדות אלו.

שאלת קיומה של הכנסה רעיונית מ"החצר העודפת"

3.     אחת השאלות המהותיות העולות במסגרת הערעור, היא האם ניתן לעשות שימוש ב"חצר העודפת" (בזכויות הבנייה שנותרו לכאורה) ולפיכך לקבוע כי קיימת בגינה הכנסה רעיונית לטובת המערער אותה יש לקזז מגמלת הבטחת הכנסה?  " שימוש" במובן של מימוש מיידי וללא צורך בהשקעת הון עצמי מצד המערער לצורך השגת אותה הכנסה. שאלה זו אף עלתה במסגרת הדיון בבית דין זה אך היא נענתה בתשובה משעורת בלבד על ידי באת כוח המשיב, בזו הלשון: "השמאי לא נשאל באופן ספציפי לגבי אפשרות מכירה של זכויות הבנייה בלבד. אני מבינה מחוות הדעת שזה אפשרי" (פרוטוקול בית דין זה מיום 19.5.2011, עמוד 2).

4.     אף אין לשאלה זו תשובה במסגרת ההליך שהתקיים בפני בית הדין האזורי. מעיון בפורטוקול בית הדין האזורי עולה, כי השמאי התבקש לענות על מספר שאלות בהתייחס לאפשרויות השימוש בקרקע העודפת, כדלקמן:

ש : האם יש אפשרות לבנות בשטח העורפי ממה שראית בשטח?

ת : בשטח העורפי החלק של 280 מ"ר הוא לא מספיק על מנת לבנות בניין חדש. בניין חדש על פי התב"ע הוא צריך להיות מינימום 400 מ"ר. 280 מ"ר קרקע יש בהם לפי התב"ע זכויות בנייה כלשהן אשר ימומשו באפשרות של הרחבת הבניין הקיים. התובע יכול להצמיד לדירות הקיימות דירות נוספות. ברגע שהוא מרחיב הוא יכול לעשות בפנים מה שהוא רוצה בכפוף להוראות התב"ע. בתב"ע יש אפשרות לבנות 3 יחידות דיור. כיום יש יחידת דיור אחת.

ש : כשאתה אומר יחידות דיור אתה אומר שהתובע יכול להחליט שהשתיים הנוספות תהיה להן כניסה נפרדת?

ת :נכון.

ש : הוא יכול למכור אותן בשוק [ה]מקרקעין כדירות נפרדות מהדירות שלו?

ת : כן בהחלט.

(פרוטוקול בית הדין האזורי, עמוד 3, שורות 4-17).

מהאמור בפרוטוקול ניתן לראות, כי השמאי בתשובתו התייחס רק לאפשרות של מימוש יחידות הדיור כאילו היו הן כבר קיימות. אולם, בנסיבות העניין שלפנינו, כאשר היחידות טרם נבנו, לא ברור מה טיבן של אותן זכויות בנייה, והאם ניתן לממשן כלל ללא השקעה ראשונית מצד המערער.

5.     לאחר עיון בתגובות הצדדים, ובכלל החומר בתיקי שתי הערכאות, מצאנו כי טרם ניתנה תשובה חד משמעית לשאלה האמורה. אשר על כן, הגענו למסקנה כי בעניין זה יש להפנות לשמאי את שאלות ההבהרה הבאות: 

1.     האם ניתן לומר ש אחוזי הבנייה הקיימים בחלקת הקרקע של המערער, ניתנים ל מימוש מיידי, במובן של מכירתם ממוכר מרצון לקונה מרצון בשוק חופשי, וזאת מבלי לחייב את המערער בבניית היחידות עצמן. השמאי מתבקש לענות על שאלה זו בהתאם למצבו התכנוני והרישומי של המגרש כיום.

2.     לאור התשובה לשאלה 1, האם ניתן לומר כיום בוודאות, כי נותרו במגרש אחוזי בנייה ברי מימוש?